השכרת נכסים
השכרת נכסים – המדריך להשכרת נכסי נדל"ן
משרדנו מעניק ללקוחותיו יעוץ והכנת הסכמי שכירות למגורים והסכמי שכירות מסחריים תוך התאמת החוזה לצרכים הספציפיים ולהגנה מיטבית על הנכס ועל בעליו.
השכרת נכסי נדל"ן בין אם נדל"ן מסחרי כגון: מבני תעשיה, חנויות, משרדים ובין אם דירות ובתים פרטיים, הינן עסקאות מורכבות המצריכות ליווי משפטי מקצועי של עורך דין. עניין השכרת נכסים באופן כללי חוסה תחת חוק השכירות והשאילה העוסק בהשכרת נכסי מקרקעין, נכסי מיטלטלין וזכויות. בחוק אף נקבעו הוראות מיוחדות לעניין שכירות של דירות מגורים ("חוק שכירות הוגנת"). קיימים לא מעט הסכמי שכירות סטנדרטיים הניתנים להורדה באינטרנט , אך חשוב לזכור כי אין ניסוח אחיד העונה על כל הצרכים של כל עסקה וכל נכס.
דגשים חשובים לפני חתימה על חוזה שכירות
- הכר את השוכר – בכל חוזה שכירות מכל סוג שהוא חשוב לדעת מול מי יש לכם עסק. השכרת נכס בדרך כלל היא לתקופה ארוכה, וכאשר הנכס הושכר לשוכר לא מתאים , הדבר עלול להוביל להפסד תשואה, פגיעה בנכס, עלויות משפטיות לצורך פינוי שוכר ועוגמת נפש מרובה.
- שוכר מסחרי – כאשר מדובר בנכס מסחרי בדקו את היסטורית העסק של השוכר המיועד, תחום העיסוק, מטרת השכירות, ותק, חוסן פיננסי. כאשר השוכרת היא חברה בע"מ, חשוב לבצע בדיקה ברשם החברות אודות החברה ובעלי מניותיה. וודאו את זהות מורשה החתימה מטעם החברה.
- שוכר פרטי – כאשר מדובר בשכירות למגורים, בית צמוד קרקע או דירה, מומלץ לעשות שיחת היכרות והתרשמות עם השוכר המיועד, כדי להקטין את הסיכון להשכרת דירה לשוכר בעייתי.
סעיפים חשובים בחוזה השכירות
התאמת הנכס המושכר – על משכיר למסור את הנכס המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר. כלומר, במידה והמשכיר יודע על אי התאמה או ליקוי בנכס, עליו ליידע את השוכר. כדי להימנע מטענות על לאי התאמת המושכר להסכם, יש לכלול סעיף בהסכם כי מחובתו של השוכר לבדוק את הנכס ולוודא כי הנכס מתאים לצרכיו, וככל ותמצא אי התאמה או פגם שלא ניתן היה לדעת עליהם מראש, על השוכר לדווח על כך למשכיר מיד לאחר שגילה זאת.
להתאמת המושכר יש חשיבות בהשכרת נכס מסחרי, לדוגמא (לאחר השכרת נכס למסעדה התברר כי שטח המטבח אינו תואם את תקנות משרד הבריאות).
השימושים בנכס המושכר – השוכר ישתמש במושכר למטרה שהוגדרה בלבד. אם לא נקבעים בהסכם השימושים המותרים במושכר באופן ברור, רשאי השוכר לעשות בנכס גם שימושים אחרים השונים מאלו שהתכוון להם המשכיר. לדוגמא (דירת מגורים שהוסבה למשרד)
שינויים במושכר – שוכר רשאי לעשות שינויים במושכר רק כאשר קיבל את הסכמת המשכיר לכך. לכן, אם קיימת הסכמה, יש לפרט בנספח להסכם את כל השינויים המותרים. בהשכרת נכסים מסחריים, מקובל לאפשר לשוכר לבצע שינויים והתאמות בנכס לצרכים של השוכר. חשוב להגדיר בהסכם כי נדרש לאשר מראש תכנית אדריכלית או תכנית עיצוב פנים, קודם תחילת העבודות.
השבת הנכס המושכר – בתום תקופת השכירות, ישיב השוכר למשכיר את המושכר כשהוא פנוי מכל אדם ומכל חפץ. אם ביצע השוכר שינויים בנכס בהסכמת המשכיר, יש לקבוע מראש בהסכם באיזה מצב יוחזר הנכס. האם על השוכר להשיב את הנכס לקדמותו והשבתו כפי שהיה לפני השינויים או השבת הנכס כפי שהוא עם השינויים.
תקופת השכירות – תקופת השכירות תתחיל עם מסירת הנכס לשוכר, ללא קשר לתחילת מועד התשלום הראשון עבור שכר דירה, ותסתיים במועד הנקוב בהסכם. כאשר מוסכם כי תוענק לשוכר תקופה מוגדרת שבה יוכל לבצע התאמות במושכר ללא תשלום שכר דירה, יש לציין זאת במפורש בהסכם.
כאשר תקופת השכירות כוללת אופציה להארכת השכירות, חשוב לדעת שתקופת השכירות והאופציה העולים על 10 שנים מחייבים רישום של השכירות בפנקסי המקרקעין. רישום שכירות בפנקסי המקרקעין, מאפשרת לשוכר לשעבד את זכות השכירות במשכנתא או בזיקת הנאה. מכאן שבמקרה שבו הוסכם על שכירות מעל 10 שנים, יש לכלול סעיף בהסכם האוסר על שעבוד זכות השכירות.
הענקת אופציה להארכת השכירות – האופציה יכול שתינתן למשכיר ויכול שתינתן לשוכר. אם מעוניין המשכיר כי האופציה להארכת תקופת השכירות תהיה נתונה לו, יש לציין זאת בהסכם, ועליו להודיע לשוכר לגבי החלטתו לפחות 90 ימים לפני מועד סיום חוזה השכירות. אם מסכים המשכיר כי האופציה להארכת תקופת השכירות תהיה נתונה לשוכר, יש לציין זאת בהסכם, ועל השוכר להודיע למשכיר על החלטתו לפחות 60 ימים לפני מועד סיום השכירות.
ברוב החוזים ובחוזים מסחריים בפרט, האופציה ניתנת לשוכר.
- שכירות משנה – השכרת נכס בשכירות משנה על ידי השוכר , וכן העברה לאדם אחר את זכויותיו או חובותיו של השוכר מכוח חוזה השכירות, מתבצעת אך ורק בהסכמת המשכיר בכתב ומראש.
- תיקון ליקויים ופגמים – כל פגם בנכס מושכר שנגרם עקב שימוש בלתי סביר וכן פגם קל ערך, מצוי באחריות השוכר. השוכר יתקן פגם זה על חשבונו, אלא אם הוסכם אחרת. כל פגם שאינו קל ערך הקשור במבנה או בתשתיות מצוי באחריות המשכיר ובלבד שאינו נגרם עקב רשלנותו של השוכר. (לדוגמא – בשל עבודות התאמה בנכס על ידי השוכר, התברר שניזוקה תשתית צנרת המים במבנה).
- דמי השכירות – יש לציין את דמי השכירות החודשיים שעל השוכר לשלם, את תדירות התשלום (אחת לחודש , או רבעון) ומועד התשלום שבדרך כלל נקבע לתחילת התקופה.
- תשלומים החלים על השוכר – בנוסף לדמי השכירות יש לכלול בהסכם את כל התשלומים שיחולו על השוכר כגון: דמי ניהול, ועד בית, ארנונה, חשמל, מים, גז. וכן לבצע רישום של קריאת מונה חשמל ומים ביום קבלת החזקה על ידי השוכר, ולדרוש מהשוכר להעביר על שמו את חיובי החשמל והמים בחברת החשמל ובעירייה.
- רישוי ורישיונות – סעיף המיועד לחוזה שכירות לנכס מסחרי – ככל ונדרשים רישיונות, היתרים, אישורים לצורך הפעלת עסק, מרשות עירונית או ממשלתית, השוכר מתחייב להשיגם, וכן עליו להתחייב למלא אחר כל החוקים, התקנות וחוקי העזר שחלים על עסקו או על הנכס המושכר.
- אחריות וביטוח – חשוב לדרוש מהשוכר לערוך פוליסת ביטוח לטובת המשכיר לכיסוי ביטוחי עבור כל אובדן או נזק שייגרמו על ידו לנכס המושכר או לצד ג'.
- ביטחונות – בעת חתימת חוזה יעמיד השוכר ערובה להבטחת חיוביו כלפי המשכיר לפי חוזה השכירות.
- בחוזה שכירות למגורים – נקבע בחוק השכירות כי סכום הערובה הכולל לא יעלה על דמי שכירות בגין 3 חודשים, או דמי שכירות בגין 1/3 מתקופת השכירות לפי הנמוך מביניהם.
- בחוזה שכירות מסחרי – סכום הערובה יכול להיות גבוה יותר וזאת בהתאם לסוג הנכס וגובה דמי השכירות.
קיימים שלושה סוגים עיקריים של בטחונות: ערבות בנקאית, ערבות אישית ושטר חוב. ערבות בנקאית נחשבת לערבות החזקה ביותר, מאחר והבנק הוא זה שמתחייב לשלם למשכיר את הסכום הנקוב בערבות.
אי תחולת חוקי הגנת הדייר – נושא שיש לתת לו חשיבות בכל הסכם שכירות בין אם מדובר בנכס מסחרי או שכירות למגורים.
בכותרת ההסכם ירשם "חוזה שכירות בלתי מוגנת". למען הסר כל ספק וכדי השוכר לא יקבל מעמד של דייר מוגן, מומלץ לציין בהסכם כי השכירות, השוכר והמושכר אינם מוגנים על פי חוק הגנת הדייר, ושלא שולמו דמי מפתח כהגדרתם בחוק הגנת הדייר.
העברת הזכויות בנכס המושכר – לבעל נכס עומדת הזכות להעביר את זכויותיו בנכס המושכר לאדם אחר, גם כאשר הנכס מושכר. אם החליט המשכיר להעביר את זכויותיו, יבוא הרוכש במקום המשכיר לעניין הזכויות והחובות כלפי השוכר.
בחוזה שכירות למגורים, חלה החובה על המשכיר להודיע לשוכר בכתב על העברת הזכויות בנכס לאדם אחר לפני מועד העברת הזכויות.
תרופות בגין הפרת החוזה – סעיף התרופות בא להבהיר לצדדים כי הסכמים צריך לקיים.
אם צד יפר את החוזה כולו או מקצתו , תינתן לו האפשרות לתקן את ההפרה תוך פרק זמן שיקבע מיום קבלת התראה בכתב לתיקון ההפרה. אם לא תוקנה ההפרה, הצד שניפגע יהיה רשאי לבטל את החוזה ולתבוע כל סעד המגיע לו מכוח החוזה או על פי כל דין.
"המידע המוצג בדף זה הינו כללי,
ואינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי".
