קניית דירות ובתים מקבלן

קניית דירות ובתים מקבלן – מה הכי חשוב לבדוק

משרדנו מעניק ללקוחותיו ליווי וסיוע לאורך כל תהליך רכישת  דירה/ בית צמוד קרקע מקבלן, החל משלב משא ומתן, סיוע בקבלת מימון (משכנתא), בדיקות תכנוניות , בדיקת חוזה המכר ועד למסירה המיוחלת.

באופן טבעי אנשים רבים מעדיפים רכישת דירה חדשה על פני דירה יד שנייה. תחושת ההתחדשות והראשוניות, מרעננת ומרוממת רוח. יחד עם זאת, רכישת דירה מקבלן הנה עסקה מורכבת ומסוכנת יותר, בשל חוסר הוודאות הגלום בא, מאחר וברוב המקרים, הרוכשים משלמים את רוב הכסף עבור הדירה עוד לפני שנמסרה לידם. 

עבור רוכשי דירות מקבלן מתקיימת מערכת דינים מיוחדת שנועדה לתת אחריות לטיב ואיכות הבניה וכן להגן על כספי הרוכשים.  יחד עם זאת, יש לנהוג במשנה זהירות ולבצע בדיקות מקדמיות רבות, עוד טרם חתימה על חוזה המכר. 

מצאתם פרויקט בנייה שמוצא חן בעינכם באזור שבו אתם חפצים לגור, כדי להבטיח את ההנאה ואיכות החיים לה אתם מצפים

פנה/י אלינו ונעשה כל שביכולתנו לסייע לכם

לחץ/י כאן לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

סדר בדיקות שחובה לעשות לפני רכישת דירה מקבלן

הפגישה במשרד המכירות

בפגישה במשרד המכירות עליכם לאסוף מידע רב ככל הניתן:

•  זהות היזם, הקבלן המבצע, מספר הבניינים שעתידים להבנות.
•  מספר הקומות, סוגי הדירות, מספר חדרים, הצמדות כגון: מחסן, חניה ועוד.
• כיווני אוויר ואור שמש, פרטיות, קרבה לבניינים נושקים.
•  מחירי הדירות, מפרט טכני, סטנדרט הבניה, רמת הפיתוח הסביבתי.
•  באיזה שלב בניה נמצא הפרויקט, לוחות הזמנים לאכלוס.
•  סוגי הערבויות שניתנים לרוכשים, מי הבנק המלווה.

לא להסתמך על מידע שמוצג בפרוספקט ופרסומים, בקשו לראות תכניות, בדקו מהו שטח הדירה נטו ומהו שטח הדירה ברוטו ומה זה כולל. ערכו רשימה מסודרת של כל הפרטים שהוזכרו, גם לצורך השוואה וגם לצורך בדיקה יסודית של המידע שנאסף.

בדיקת סביבת המגורים

בדקו היטב את סביבת המגורים, מיקום של גני ילדים, בתי ספר, גני משחקים, מתקני ספורט, מרכזי קניות, סביבה בטוחה לילדים. בדקו את צפיפות המגורים, האם עתידים להבנות בניינים נוספים בסביבה. בדקו את צירי התנועה, כניסה ויציאה מאזור המגורים בשעות השיא. בדקו את התחבורה הציבורית בסביבה- עירונית בין עירונית, רכבת. רעש, ריח וזיהום אוויר- קרבה לצירי תנועה ראשיים, אזורי תעשיה, מפעלים מזהמים, התכנסויות המוניות כגון: מגרשי כדורגל, בריכות שחיה, אזורים שמתקיימות בהם הפגנות, כינוסים ומופעים.

בדיקת היזם והקבלן המבצע

• היזם – החברה שמולה מתבצעת עסקת רכישת הדירה. בדקו את ההיסטוריה של החברה, בקרו בניינים נוספים שבנו, התרשמו מאיכות הבניה והפיתוח הסביבתי, אספו מידע על התנהלות מול רוכשים בעבר ובכלל זה עמידה בזמנים, עמידה בהתחייבויות והבטחות, ליקויי בניה בפרויקטים , טיפול בליקויים, אמינות, שירות. בדקו התנהלות מול רשויות- הפרות חוקי בניה וחוקי מכר בעבר, בדקו אם קיימים פסקי דין שהחברה מעורבת בהם ותוצאותיהם. בדקו ברשם החברות אודות החברה וזהות בעלי המניות, וכל מידע נוסף שישפוך אור על מצבה הכלכלי של החברה ושל בעלי המניות.
• קבלן מבצע – זהות הקבלן שבונה בפועל את הפרויקט- עשו בדיקת רקע על הקבלן המבצע בדומה לבדיקה שאתם מבצעים ליזם. בדקו, האם הקבלן בעל תעודת קבלן רשום על פי חוק שמוסמך לבצע פרויקט בסדר גודל כזה.

אין ספק שמדובר ברשימת מטלות כבדה, אך קבלת כל המידע בכללותו תעניק לכם עסקה בעלת סיכון נמוך באופן משמעותי, לכספכם, לערך הנכס ולאיכות החיים.

שלב המשא ומתן

לאחר שסיימתם את הבדיקה המקדמית ובחרתם את הדירה שעונה על כל הצרכים שלכם, עוברים לשלב המשא ומתן. שלב זה נכון גם לרכישת דירה בבניין וגם לרכישת בית צמוד קרקע. יש להתמקד בשני מישורים, האחד: הדירה עצמה  – מחיר, תכנון, מפרט טכני, תכניות בניה. והשני: המצב התכנוני – הבעלות בקרקע , מהות הזכויות , היתר בניה, הערות אזהרה, שעבודים, משכונים.

בשלב הזה רצוי להיעזר בעורך דין לביצוע כל הבדיקות התכנוניות והסכם המכר וכן להיעזר במהנדס בניין לבדיקת התאמת תכניות הדירה והמפרט הטכני, ובדיקת הדירה לפני המסירה.

בדיקות בקשר לדירה

• בדיקת תכנית מפורטת – מספר החדרים, שטח החדרים והדירה כולה, שטח נטו וברוטו, ההצמדות שנוספות לדירה ושטחן, מיקומן.
• מפרט הטכני של הדירה – רשימת המוצרים וההטבות המובטחים לכם ואיכותם. היכולת לבצע שינויים במפרט, זיכויים הניתנים בעד ויתור על מוצרים. עלות של תוספות שאתם מבקשים.
• מפרט טכני של הבניין והרכוש המשותף – מהן ההטבות לכלל הדיירים לדוגמא: לובי, חדר כושר, בריכת שחיה, אולם למסיבות, מתקני חצר, מתקני אשפה.
• מחיר הדירה ותנאי תשלום – וודאו שהמחיר כולל מע"מ, הוצאות פיתוח, חיבור למים, חשמל, גז, התקנת דוד שמש או דוד חשמל. בדקו את עלות השינויים התוספות והזיכויים. בדקו אם ניתן לבצע שינויים מסוימים ללא עלות נוספת.

זכרו שעליכם להוסיף גם עלויות של שכ"ט עורך דין, מס רכישה ועלויות נוספות של מעבר דירה , התאמות נוספות וריהוט. חשבו את המחיר הכולל. בדקו את ההון העצמי שלכם, ואת סכום המשכנתא שתצטרכו לגייס.

• משכנתא – בדקו במספר בנקים למשכנתאות את סוגי המשכנתאות הקיימים, גובה הריבית והשוו את התנאים, ניתן להיעזר גם ביועץ משכנתאות שיסייע לכם בבחירת המשכנתא הנכונה. וודאו שיש בידכם אישור עקרוני לקבלת משכנתא.
• בדיקת שווי עסקאות דומות באזור – באתר רשות המיסים, קיים מאגר מידע נדל"ן, המאפשר קבלת מידע על שוויין של עסקאות מקרקעין מדווחות לפי אזורים.  מיידע זה מסייע להעריך שווי נכסים דומים שנמכרו באזור.
• זיכרון דברים – מומלץ להימנע מחתימה על זיכרון דברים ללא ייעוץ עם עורך דין טרם החתימה על מסמך זה. חשוב להבין שזיכרון דברים עשוי להפוך לחוזה מחייב, גם אם נכלל בו סעיף הקובע שיערך חוזה מפורט בהמשך.

בדיקות המצב התכנוני

• הוצאת נסח טאבו – בדיקת הזכויות בחלקה עליה נבנה הבניין, האם היזם שמוכר לכם את הדירה הוא הבעלים הרשום. לוודא שאכן מדובר באותה חברה ואותם בעלי מניות. ואם קיימים שעבודים על הנכס כגון: משכנתא, משכון, עיקול, הערות אזהרה שונות.
• בדיקת מהות הזכות בקרקע – כאשר מדובר בזכות חכירה , יש לבדוק את תנאי חוזה החכירה ותקופת החכירה, האם בוצע היוון של הזכות החכירה. כאשר מדובר בעסקת "מחיר למשתכן", יש לבדוק את הסכמי המשתכן מול מנהל מקרקעי ישראל ואת המועדים בהם התחייב הקבלן לסיים את הבנייה.
• בעל הזכות בקרקע צד שלישי – בחלק גדול מעסקאות  מכר דירה מקבלן, מעורבים צדדים נוספים, בדרך כלל בעל קרקע שעושה עסקת "קומבינציה" עם יזם בתמורה לקבלת מספר דירות וזכויות אחרות בפרויקט. בעסקת "קומבינציה", חשוב לבדוק את הסכם ההתקשרות עם בעל הקרקע, מהן הזכויות שנותרות בידיו, מספר הדירות ומיקומן, הצמדות וזכויות ברכוש המשותף. בנוסף חשוב לבדוק אם קיימת הערת אזהרה לטובת היזם, והאם ניתן לרשום הערת אזהרה גם לטובת הרוכש.
• בדיקת תכניות והיתר בניה – בדיקת תכניות הבניה והבקשה להיתר שהוגשו לרשויות התכנון, לוודא כי קיים היתר בניה שתואם את התוכניות בפועל.

חתימה על חוזה המכר

חשוב לזכור כי חוזה המכר שתתבקשו לחתום עליו נערך על ידי משרד עורכי הדין שמייצג את הקבלן. לכן חשוב מאוד שתהיו מיוצגים על ידי עורך דין מטעמכם. לפני חתימת חוזה המכר יש לבדוק את בחוזה באופן יסודי על כל סעיפיו ונספחיו. יש לוודא כי החוזה כולל את כל הפרטים שסוכמו בשלב המשא ומתן כדלקמן:

• מפרט טכני – מלא ,מפורט ומדויק באשר לדירה הנרכשת, הכולל את כל הפרטים שהובטחו, לרבות הוראות תחזוקה ושימוש, חייב להיות חלק בלתי נפרד מהחוזה.
• מחיר הדירה הסופי – תוך פירוט כל העלויות הנלוות לרבות מע"מ, הוצאות פיתוח ורישום הדירה בטאבו. ככל וסוכם על ביצוע שינויים בדירה במהלך הבנייה, יש להקפיד על רישום ותמחור המדויק.
•  תשלומים – פריסת תשלומים בהתאם להתקדמות הבניה כקבוע בתקנות המכר (דירות), עד המסירה הסופית, תוך ציון סוג ההצמדה למדד.
• אבטחת תשלומים – הבטוחה/ ההגנה שניתנת לכספכם עבור כל תשלום שמעל ל-7% מערך הדירה, יכולה שתהיה באחת הדרכים הבאות:

מסירת ערבות בנקאית לרוכש, תשלומים  מתבצעים באמצעות פנקס שוברים שעליהם רשומים פרטי הדירה ופרטי חשבון הבנק המלווה. עריכת פוליסת ביטוח לטובת רוכשי הדירות בבניין לאבטחת הכספים ששולמו לקבלן.  אפשרויות נוספות – רישום שעבוד לטובת הקונה על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע אשר עליה היא נבנתה.  רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בלשכת המקרקעין (טאבו) על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע עליה נבנתה, על הערת האזהרה להיות קודמת לכל שיעבוד, עיקול, או זכות של צד שלישי אשר יש להם זכות קודמת עדיפה על הערת אזהרה שנרשמה לטובת הקונה.

• סעיפים חד צדדיים בחוזה – סעיפים המסירים אחריות מהקבלן, סעיפים המאפשרים לקבלן לשנות תנאים מסוימים על דעתו בלבד או לחלט כספים ששילמתם או לחייב אתכם בתשלומים שלא סוכמו מראש.
• מועדים – תאריכים מדויקים ולא משוערים של מסירת הדירה ורישום הדירה בטאבו. לברר האם עלולים להיות עיכובים ברישום הדירה בטאבו , לדוגמא – לא ניתן לבצע רישום עד לאחר ביצוע פרצלציה ורישום בית משותף.
• איחור במסירה – וודאו כי איחור במסירה של מעל ל-60 ימים, לרבות כוח עליון, יזכה אתכם בפיצוי קבוע או בתשלום שכר דירה, בהתאם למוגדר בחוק המכר (דירות).
• תשלום מיסים החלים על הקבלן – על חוזה המכר לכלול הוראות המחייבות את הקבלן בכל תשלומי המסים החלים עליו. תשלומים למנהל מקרקעי ישראל, הוצאות פיתוח,   מס ערך מוסף, היטל השבחה.

מסירת הדירה

מחובתו של הקבלן למסור לכם דירה מושלמת בהתאם לכל ההבטחות ההסכמים והוראות החוק. יחד עם זאת, אל תמעיטו בערכה של בדיקת המסירה, כדי שלא תופתעו לגלות ליקויים מיד לאחר המעבר לדירה החדשה. מומלץ להיעזר במהנדס בניין שיבדוק עבורכם את כל הפרטים, מאחר וקיימים ליקויים גלויים וגם ליקויים סמויים שמצריכים עין מקצועית כדי לאתרם.

ערכו סדרת בדיקות והתרשמות גם בעצמכם. וודאו שכל המערכות, הציוד והאביזרים פועלים באופן מושלם, וודאו שאיכות חומרי הגמר תואמים את שהובטח:

• דלתות ,חלונות ותריסים – בדקו כל דלת, חלון , תריס, רשתות, איכות החומר, שהכל נפתח ונסגר בצורה תקינה ללא רעשים וחריקות, שריטות ופגמים.
• ריצוף, אריחים וכלים סניטרים – בדקו בקפידה את איכות הריצוף בכל אזורי הבית לרבות אריחים במקלחות. בדקו כיורים, אסלות, וודאו שאין שברים, סדקים, פגמים, שהמרווחים בין האריחים שווה.
• חשמל – בדקו שכל השקעים והמפסקים בבית מוקמו במקומות הנכונים, בדקו שבכל השקעים וגופי התאורה קיים מתח חשמל, וכל המפסקים פועלים. בדקו את לוחות החשמל, שכל מפסקי הפחת פועלים כנדרש.
• מים – פתחו את כל הברזים בבית, בדקו שאין סתימות, שהמים מתנקזים במהירות, שלחץ המים תקין במיוחד במקלחות, נזילות מתחת לכיורים במטבח ובמקלחות. בדקו שאין סימני רטיבות ועובש בקירות ובתקרות באזורי המקלחות.
• קירות, צבע, ועבודות גבס – בדקו שהקירות והתקרות חלקים, ללא סדקים, שקעים ומאמורות, וודאו שעבודת הגבס מושלמות, ללא סימני חיבורים. רצוי לבדוק באור.

הרשימה חלקית, כמובן שיש לבצע את הבדיקה בהתאם לסטנדרט הדירה שנרכשה. רשמו בצורה מסודרת את כל הליקויים שאיתרתם, לרבות צילומים, וצרפו אותם לפרוטוקול המסירה. דאגו שכל הליקויים יתוקנו ככל הניתן עוד קודם המסירה.

"המידע המוצג בדף זה הינו כללי,
ואינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי".

מעוניין לרכוש דירה, בית צמוד לקרקע? עורך דין לנדל"ן –

לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי ומקיף
פנה/י אלינו לייעוץ ראשוני ללא התחייבות >>