טיפים לשוכר – חוזה שכירות מסחרי
חוזה שכירות מסחרי הינו חוזה בין בעל נכס (המשכיר) לבין בעל עסק (השוכר) בתוך קבוצת חוזה שכירות מסחרי נכללים חוזה שכירות של חנות, חוזה שכירות משרד, חוזה שכירות מבנה תעשייתי , חוזה שכירות מחסן, חוזה שכירות מבנה חקלאי. קיימים הבדלים בין החוזים המסחריים השונים. לאור העובדה כי מדובר בעסקאות שכירות יקרות שיש להם משמעות גדולה להתפתחות העסקית, מובאת בפניכם סקירה של הסעיפים החשובים שיש לשים אליהם לב לפני שחותמים חוזה שכירות מסחרי.
לפני שחותמים חוזה שכירות מסחרי חשוב לבדוק את הדברים הבאים:
- בדיקת רישוי עסקים – חשוב לפנות למחלקת רישוי עסקים ברשות המקומית בו מצוי הנכס כדי לבדוק את הדרישות, התנאים והשימושים המורשים לצורך קבלת רישיון עסק. לדוגמא: אם לתחום העיסוק מסוים נדרשת מערכת מתזים לצורך כיבוי אש, ובמבנה המיועד לא קיימת מערכת כזו, הרי שמדובר בהוצאה גבוהה שיש לקחת אותה בחשבון.
- מטרות השכירות – חשוב להגדיר בחוזה השכירות את מטרות השכירות והשימוש במושכר בצורה ברורה ורחבה ככל האפשר, כדי שלא ייווצר במצב שהמשכיר יבוא בתלונות כי קיימת חריגה מהאמור בהסכם.
- תקופת השכירות – חשוב שתקופת השכירות הראשונית לא תהיה ארוכה, מאחר והיה ומכל סיבה תרצו לעזוב את המקום, לא תהיו מחויבים לתקופה ארוכה מדי, מאחר ולעיתים יש קושי למצוא שוכר חילופי. לכן מומלץ כי תקופת האופציה תהיה ארוכה, מה שמאפשר גמישות.
- תמורה – יש לבצע בדיקה לגבי דמי השכירות למ"ר מקובלים באזור בו מצוי הנכס ובהתחשב במצבו הפיזי של הנכס.
- סעיפים כובלים בחוזה שכירות – יש לשים לב לסעיפים כגון: "השוכר מוותר בזה על כל אי התאמה מכל מין וסוג שהוא במושכר, בהתאם להוראות חוק השכירות והשאילה". לעיתים מתגלות בעיות תשתית וליקויים תוך כדי שיפוץ או לאחר הכניסה לנכס. הסכמה לסעיף כזה היא למעשה ויתור על ההגנה שקימת לשוכר בחוק.
- שיפוצים במושכר – מומלץ להציג למשכיר תוכנית שיפוץ שתאושר על ידו לפני שמתחילים שיפוץ, במיוחד כאשר מדובר בשינויים מהותיים. לעיתים שינויים מסוימים מצריכים היתר בניה, תוספת תשלום ארונה, או שלעיתים קימות תשתיות סמויות בנכס שעלולות להיפגע כגון מערכות חשמל, מים ביוב ועוד. חשוב לוודא שהכול מאושר ונבדק מראש.
- פינוי מושכר – בחוזי שכירות רבים המשכיר דואג להוסיף סעיף שבו על השוכר להחזיר את הנכס פנוי כפי שנמסר לשוכר ביום מסירתו. לעיתים המשמעות היא שהשוכר צריך להרוס את כל אשר שיפץ או הוסיף למבנה השכירות, גם אם הדבר נעשה בהסכמת המשכיר.
סעיף נוסף שעלול להופיע בחוזי שכירות – כי כל המחוברים והשיפורים המצויים במושכר אף אם נעשו, הותקנו או הוצבו ע"י השוכר יישארו במושכר והם רכושו הבלעדי של המשכיר. חשוב להסכים מראש מה נשאר ומה יוצא בעת הפינוי במסגרת הסכם השכירות באופן ברור.
- ביטחונות – בדרך כלל מקובל כי המשכיר מבקש ביטחונות לקיום התחייבויות השוכר על פי חוזה השכירות. בדרך כלל הביטחונות הם בגובה שלושה חודשי שכירות. כאשר מדובר בנכס מסחרי הביטחונות הנדרשים הם בגובה של עשרות אלפי שקלים. לכן חשוב לשים לב כי כאשר מבקש המשכיר המחאה בנקאית או ערבות בנקאית המשמעות היא שהבנק מקפיא את סכום הכסף הנקוב כביטחון לטובת המשכיר, ולא ניתן לעשות בו שימוש, מה שעלול לפגוע בתזרים המזומנים של העסק.
לא חותמים על חוזי שכירות מסחרי ללא עורך דין
חוזה שכירות שמציג לכם המשכיר לחתימה, בדרך כלל נוטה לטובתו, הטיפים שנתנו במאמר זה הם חלקיים בלבד, וקיימים סעיפים נוספים בחוזה שכירות שיש להם משמעות משפטית כלפי השוכר שיש לתת עליהם את הדעת, להתמקח ולשנות סעיפים שעלולים להציב את השוכר בבעיה בעתיד.
לכן לא חותמים על חוזה שכירות בנכס מסחרי ללא ליווי משפטי של עורך דין מטעמכם שעובר על החוזה, מעביר תיקונים נדרשים ומנהל עבורכם משא ומתן על כל סעיף שמצריך זאת.
עורך דין רפאל בן עזרא מתמחה בעריכת חוזים והסכמים ומשמש מגשר מטעם בית המשפט בין היתר בסכסוכים רבים בין משכיר לשוכר, מה שמעניק לו ניסיון כיצד לערוך נכון הסכם שכירות מסחרי.
פנה/י עוד היום לייעוץ ראשוני ללא התחייבות
"המידע המוצג בדף זה הינו כללי, ואינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי".
